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不動産相続における共有持分とは？共有持分をめぐるトラブルについて解説！
2024-05-28
不動産を複数の方で相続する場合「共有持分」について考えなければいけません。
共有持分についての理解を深めれば、いざ不動産相続の手続きをおこなっても迅速に対処できるようになるはずです。
今回は共有持分とはなにかをはじめ、共有持分でできることや、共有持分をめぐるトラブルについて解説します。
不動産相続における「共有持分」とはなにか？
共有持分とは、複数名の方が1つのものを共同で所有する際、それぞれの方がそのものに対し持っている所有権の割合を指す言葉です。
たとえば4人の子どもが親の土地を相続する場合、それぞれの子が持つ共有持分は4分の1ずつです。
遺産相続以外に、複数人でお金を出し合って不動産を購入した場合も共有持分が発生することもあります。
不動産の共有持分でできることは？
不動産が複数人の共有持分になっている場合、誰か1人単独でできることとできないことがあります。
共有持分を所有する方が単独でもできるのは、建物を維持するための「保存行為」や「使用行為」です。
保存行為は設備の変更を伴わない小規模なリフォーム・修繕や、不法占拠された場合に明け渡し請求することなどが挙げられます。
使用行為も所有権の割合に関係なく認められていますが、複数の方が使用を希望する場合は話し合いが必要です。
賃貸物件として短期間貸し出したり、資産価値を上げるためにリノベーションをおこなったりする行為は「管理行為」と呼ばれます。
管理行為は共有持分の過半数があれば可能で、2人が半分ずつ所有権を持っている場合は相手の合意を得なければいけません。
共有持分を持つ方全員の同意が必要なのは、建物の解体・売却といった「処分行為」や「変更行為」です。
短期間賃貸物件にすることは管理行為とみなされますが、長期にわたって賃貸物件にして収益を上げるのは変更行為とみなされるため、全員の同意を得なければなりません。
相続で不動産の共有持分ができた際に想定されるトラブル
共有持分で発生しうる主なトラブルが、売却したいのに他の方の合意を得られないことです。
とくに遠くに住んでいる親族と連絡が取れない、相続人が多く存在するケースだと苦労することになるでしょう。
2次相続・3次相続で所有者が数十人以上いる「メガ共有」状態になっている不動産もあります。
固定資産税の負担・賃貸借契約などの不動産管理が煩わしくなり、共有状態を解消したい場合もトラブルになりやすいです。
分割の話し合いがまとまらない場合、裁判所に合理的な判断をあおぐ「共有物分割請求」と呼ばれる方法があります。
まとめ
不動産を相続する場合、複数人の方で共有持分を持ち合うことになる場合があります。
補修などは共有人1人でおこなえますが、売却などは共有人全員の合意を得るまでおこなえません。
そのため、売却したいのに共有人全員と連絡が取れないといったトラブルが起きることも考えられます。
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