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リースバックの契約書は賃貸や売買の契約書とは異なる？特約についても解説
2025-01-28
リースバックとは何かご存じでしょうか？
一時的に不動産業者に自宅などの不動産を売却しますが、同時に賃貸借契約を結んで家賃を支払って売却した不動産に住み続ける方法です。
この場合の契約書には何が記載されているか、リースバック契約の特徴である特約について解説します。
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リースバックの売買契約書の記載内容
契約書の内容は一般的な不動産売買契約と概ね同様の内容で、売買価格、手付金・残代金の金額、決済日、賃貸借契約に関する特約、買い戻し特約の順で記載されています。
売買価格は、リースバックの場合には、「収益還元法」が適用され、投資元に利益があるように金額を算出している傾向にあります。
売買代金清算は、早い業者であれば即日清算可能であるので、急いでまとまった金額のお金が必要な場合には有効な手段です。
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リースバックの賃貸借契約書の記載内容
賃貸借契約書には借家契約の形態、賃料の支払い方法と期限、敷金・礼金・仲介手数料、途中解約、退去時の原状回復費用負担、リース料値上げなどが記載されています。
借家契約については、普通借家契約あるいは定期借家契約があり、普通借家契約は正当な理由がない限り貸主は更新を拒否できないため、借主は半永久的に住めます。
定期借家契約は、定められた期間が満了すれば契約終了となりますが、双方の合意があれば再契約も可能です。
再契約がどのくらい担保されるかが借主には不安要素でもあるため、普通借家契約が安心でしょう。
また、賃料は月々分割支払いか、一括支払いがあります。
リースバック契約後は固定資産税、管理費、修繕金積立金の負担がなくなるため月々の負担が減るように見えますが、賃料は売却価格の約7～13％と割高の傾向です。
賃料が家計を圧迫しないか、継続的に支払えるか確認しましょう。
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リースバックの契約書には特約がある
具体例として3つをご紹介します。
1つ目は買い戻し特約で、定められた期間であれば買い戻しが可能で、その内容は登記にも記載できます。
万が一リースバック業者が第三者に不動産を売却してしまっても、無効にできる権利です。
2つ目は、定期借家契約の中途解約の特約です。
一般的に定期借家契約であれば、中途解約はできないため違約金を支払って解約する対応となりますが、この場合は規定に従い解約ができます。
3つ目は、禁止事項についてです。
一般的な賃貸物件には契約に当たりさまざまなルールがありますが、この契約でも同様に又貸しの禁止やペット飼育禁止、リフォーム等禁止などがあります。
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まとめ
リースバック契約とは、自宅などの不動産を売却と賃貸借契約をおこなう方法で、売却後も賃貸として住み続けながらまとまった資金が得られる方法です。
一方、賃料は多少割高でもあり、賃貸借契約の期間にも注意が必要であるため、契約書の内容をよく理解してから契約締結するようにしましょう。
資金調達、不動産売却方法の1つとして検討してください。
東京都足立区の不動産のことなら、ハウスドゥ足立綾瀬・物件時代にお任せください。
お客様のご要望に寄り添ったご提案をさせていただきます。
ぜひ、お気軽にお問い合わせください。
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