【2026年最新】足立区・葛飾区の不動産売却完全ガイド：相場高騰のチャンスを逃さない査定のコツ

「長年住んだ足立区の自宅、いま売ったらいくらになる？」「葛飾区は再開発が進んでいるけれど、売り時は今なの？」

そんな疑問をお持ちの方へ。2026年現在、東京東部エリア（城東地区）の不動産市場は、歴史的な変化の真っ只中にあります。かつての「下町」というイメージは、今や「戦略的居住エリア」へと昇華しました。

本記事では、足立区・葛飾区に特化した最新の不動産相場、再開発が価格に与える影響、そして「損をしないための査定の秘訣」を、専門家の視点から徹底解説します。

1. 2026年、足立区・葛飾区の不動産市場が「熱い」三つの理由

かつては「23区の端」という印象を持たれることもあった足立区と葛飾区。しかし、2020年代半ばを境に、その評価は劇的に変化しました。なぜ今、このエリアが注目されているのか、その背景には3つの大きな要因があります。

① 23区内で「最後の穴場」から「選ばれる街」へ

都心三区（港区、中央区、千代田区）のマンション価格は、2026年現在、一般の会社員世帯がペアローンを組んでも届かない「億超え」が当たり前の水準に達しました。これにより、利便性を維持しつつも現実的な価格で購入できる城東エリアへ、実需層（実際に住む人たち）の目が一気に向けられています。

• 足立区： 北千住を筆頭に、西新井や竹ノ塚など、鉄道網が発達した駅周辺の需要が極めて安定。
• 葛飾区： 23区内で相対的に割安感がありながら、中川や江戸川沿いの広々とした住環境を求めるファミリー層の流入が加速。

② 「中古＋リノベーション」市場の爆発的拡大

2026年の大きなトレンドとして、新築マンションの供給減と価格高騰が挙げられます。建築資材の高騰と人手不足により、新築価格が下がらないため、程度の良い中古物件への人気が集中しています。 特に足立区・葛飾区では、古くなった実家を業者が買い取り、現代的な内装に刷新して販売する「リノベーション物件」の回転率が非常に高く、これがエリア全体の査定額を底上げしています。

③ インフラ整備の完成ラッシュ

竹ノ塚駅の高架化完了や、金町駅前の大規模商業施設のオープンなど、これまで「不便」とされていた要素が次々と解消されました。この「利便性の向上」が地価に反映されるタイミングが、まさに今なのです。

2. 足立区の最新相場とエリア別詳細動向

足立区の不動産査定を検討する際、まず理解すべきは、エリアごとの特性が非常に明確である点です。

北千住エリア：圧倒的な「資産価値の要」

「住みたい街ランキング」で常に上位に食い込む北千住は、もはや「下町」ではなく「副都心」としての地位を確立しました。

• マンション相場： 築10年〜15年の3LDK物件であれば、2020年比で約20%ほど査定額が上昇。特に駅徒歩7分圏内の物件は、売り出しから1ヶ月以内に成約するケースが目立ちます。
• 戸建て相場： 土地価格の上昇が著しく、狭小地であっても「北千住」というブランドだけで、他エリアより1段高い査定が期待できます。

西新井・竹ノ塚エリア：ファミリー層の支持

再開発による街並みの美しさが、若い世代を惹きつけています。

• 西新井： 複合商業施設や病院が充実しており、「駅前完結型」のライフスタイルを好む層に人気です。
• 竹ノ塚： 踏切問題が解消されたことで、駅の東西移動がスムーズになり、これまで分断されていた地価の差が縮まりました。

査定アップの裏技：行政の教育支援策をアピール

足立区は「給付型奨学金」や「放課後の学習支援」など、教育政策に力を入れています。売却時にターゲットとなるのが子育て世代の場合、こうした「自治体の魅力」を不動産会社の担当者が正しく買主に伝えられるかどうかが、成約価格を左右します。

3. 葛飾区の最新相場と注目の再開発エリア

葛飾区の査定額を決定づけるのは、現在進行中の「100年に一度」と言われる大規模再開発です。

新小岩・金町エリア：駅前の「シンボル化」

• 新小岩： 南北自由通路の整備と駅前ビルの建て替えにより、利便性が飛躍的に向上。JR総武線快速で東京駅まで約15分というアクセスの良さが、改めて評価されています。
• 金町： 大学キャンパスの定着とタワーマンション群の完成により、夜間人口が増加。以前は「高齢者の街」というイメージもありましたが、現在は23区内でも有数の「活気ある若者の街」へと変貌しました。

立石エリア：「せんべろの聖地」から「近未来の街」へ

京成立石駅周辺の再開発は、2026年現在も進行中ですが、期待値による先行投資の動きが見られます。

• 期待値による上昇： 再開発完了後の商業ビルやタワーマンションの姿が見えてきたことで、周辺の中古マンションは前年比+5%以上の推移。
• 土地の価値： 古い木造住宅をお持ちの場合、建物の価値がゼロでも、土地としての価値（容積率や再開発の恩恵）が跳ね上がっている可能性があります。「うちは古いから」と諦める前に、最新の相場確認が必須です。

4. 知っておきたい「不動産査定」の基本と落とし穴

「査定額が高い会社に頼めば高く売れる」……これは不動産売却における最大の誤解です。

「机上査定」と「訪問査定」の正しい使い分け

1. 机上査定： AIや過去の成約データから算出。まずは「自分の立ち位置」を知るために、複数の不動産一括査定サイトを利用するのが効率的です。
2. 訪問査定： 担当者が現地を訪れ、リフォーム歴、日当たり、近隣トラブルの有無などを確認。2026年現在は、眺望やネット環境（テレワーク対応）も重要なチェック項目になります。

「高預かり」というリスクに注意

一部の不動産会社は、媒介契約を取りたいために、あえて市場価格から乖離した高い査定額を提示します。

• リスク： 高すぎる価格で売り出すと、新鮮なうちに売れず、数ヶ月後に「売れ残り物件」というラベルが貼られてしまいます。最終的には、本来売れたはずの価格よりも安く買いたたかれることになりかねません。
• 対策： 提示された査定額に対し、「なぜこの金額なのか？」という根拠（周辺の類似成約データなど）を数値で説明できる会社を選びましょう。

5. 足立・葛飾で「高く売る」ための3つの必勝戦略

このエリア特有の事情を踏まえた戦略が、100万円単位の差を生みます。

① 「城東エリア特化型」の会社を選ぶ

大手仲介会社（ブランド力）と地元密着会社（エリア愛）の比較が重要です。地元密着型は、「この公園の近くで探している」「この小学校区限定」という濃い見込み客リストを持っています。

② リフォームは「する前」に相談

「壁紙を替えた方が高く売れる」と考えがちですが、最近の買主は「自分好みにリノベーションしたいから、中身はいじらなくていい。その分安くしてほしい」というニーズが強まっています。無駄な投資を避けるためにも、現状のまま査定に出すのが鉄則です。

③ インスペクション（建物状況調査）の導入

特に葛飾区の築30年以上の戸建てなどは、買主が「耐震性やシロアリは大丈夫か？」と不安になりがちです。売主側であらかじめインスペクションを受けておくことで、「プロの保証付き物件」として強気の価格交渉が可能になります。

6. よくある質問（Q&A）

Q. 2026年、金利が上がったら不動産は暴落しますか？ A. 急激な暴落の可能性は低いと考えられます。確かに金利上昇は買い控え要因ですが、足立・葛飾エリアは「都心に住めなくなった層」の受け皿となっており、需要が底堅いためです。

Q. 相続した実家が空き家なのですが、そのまま査定できますか？ A. もちろんです。むしろ、空き家のまま放置すると特定空き家に指定され、税金が上がるリスクがあります。早めの査定をおすすめします。

7. まとめ：あなたの不動産には「今」いくらの価値がある？

2026年現在、足立区・葛飾区の不動産市場は、再開発の恩恵と都心からの需要流入により、**かつてないほどの「売り手市場」**を迎えています。

しかし、この好景気がいつまでも続く保証はありません。金利動向や、近隣の競合物件の供給状況により、市場は刻一刻と変化します。大切なのは、「売る・売らない」を今決めることではなく、「自分の資産が今、いくらの価値を持っているのか」を正確に把握しておくことです。

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