私たちは、足立区・葛飾区・江戸川区を中心とした城東エリアで、投資用不動産・収益物件のご相談を数
多くいただいている地域密着型の不動産会社です。
初めての不動産投資に挑戦される方から、すでに 10
棟以上の物件を所有されているベテラン投資家の方まで、これまで延べ数百名以上のお客様をサポート
してまいりました。
2026 年現在、東京都内の不動産市場は依然として堅調です。都心部の物件価格が高騰し、利回りが低
下し続ける中で、相対的に手頃な価格帯で安定した利回りが狙える「足立・葛飾・江戸川」の 23 区東部エ
リアへの注目度はかつてないほど高まっています。
しかし、注目度が上がる一方で、「数字上の利回り」だけを追いかけてしまい、購入後に苦戦する投資家
の方が増えているのも事実です。 本記事では、このエリアを熟知している私たちだからこそお伝えできる、城東エリアでの収益物件探しで
「絶対に外してはいけないポイント」を、現場のリアルな視点から 3,000 文字のボリュームで徹底的に解説します。
1. 城東エリアの不動産市場は「数字以上」に変化している
近年、足立区・葛飾区・江戸川区を含む城東エリアでは、単なる地価の上昇以上の構造的な変化が起き
ています。
物件価格の上昇と投資家の流入
かつて「城東エリア＝利回り重視のエリア」という認識が一般的でした。しかし、都心アクセスの良さと、相
次ぐ大規模再開発により、現在は「資産性」も重視されるエリアへと変貌しています。結果として、個人投
資家だけでなく、法人やプロの不動産プレイヤーの参入が激増し、優良物件の奪い合いが起きていま
す。
賃貸需要の「二極化」が加速
ここ数年で顕著なのが、「選ばれる物件」と「選ばれない物件」の明確な差です。 ネット環境（無料 WiFi）、セキュリティ、宅配ボックスといった設備面はもちろんのこと、立地における「周辺環境の質」が入居
率に直結するようになっています。ポータルサイトで条件を絞り込む現代の賃貸探しにおいて、エリアの
解像度が低いまま物件を買ってしまうことは、そのまま「空室リスク」へと直結します。
2. 収益物件探しは「エリア理解」と「リスク理解」から始まる
収益物件は、全国一律の基準で判断できるものではありません。特に城東エリアは、同じ区内であっても
駅一つ、丁目一つ違うだけで全く異なる市場が形成されています。
「線路のどちら側か」で変わる投資判断
例えば、ある駅の「北口」は再開発が進み明るい街並みでファミリーに人気だが、「南口」は飲食店街で単
身者需要は強いものの管理難易度が高い、といったケースが多々あります。
周辺道路の交通量： 騒音は入居期間（定着率）に影響します。
生活利便施設： スーパー、コンビニだけでなく、夜道の明るさや駐輪場の有無。 これらは、レイン
ズ（不動産業者用サイト）の図面やグーグルマップだけでは分からない、「歩いて初めて分かる」要
素です。
ハザードマップは「排除」ではなく「活用」の材料
足立区・葛飾区・江戸川区を語る上で避けて通れないのが「水害リスク」です。荒川・江戸川・中川といっ
た大河川に囲まれているため、多くのエリアがハザードマップの浸水想定区域に含まれます。
ここで大切なのは、「水害リスクがある＝投資不向き」と短絡的に考えないことです。
実際、このエリアで成功している投資家は、次のような視点でリスクを「管理」しています。
1. 建物構造の選定： 浸水リスクが高いエリアでは、木造より RC（鉄筋コンクリート）造を選び、受水
槽や電気設備が地上より高い位置にあ
るかを確認する。
2. 階数戦略： 1 階部分を駐車場やピロティにしている物件、あるいは 2 階以上を住戸としている物
件を選ぶことで、物理的な被害リスクと
入居者の心理的不安を軽減する。
3. 火災保険の最適化： 水災補償を手厚く設定し、万が一の際のキャッシュフローを担保する。
むしろ、ハザードを理由に敬遠する層がいるか
らこそ、割安な指値（価格交渉）が通りやすいという側面も
あります。リスクを正しく理解し、対策を講じることで、相場以上の利益を出
すことが可能になるのです。
3. 【エリア別分析】駅と再開発から見る投資戦略
足立・葛飾・江戸川の 3 区それぞれの特徴を深掘りしてみましょう。
■足立区：北千住と竹ノ塚の「二大拠点」
足立区は非常に面積が広く、エリアごとの特性が最も顕著です。
北千住エリア： 5 路線が乗り入れるターミナル駅。ここはもはや「城東」という枠を超え、都内有数
の人気エリアです。単身者、学生、DINKS、ファミリー全ての需要が集中しており、築 30 年超の古
ビルであっても、リノベーション次第で驚くほどの高賃料・高稼働を実現できます。利回りは 5％前
後と低めですが、売却時の「出口」が最も安定しているのが特徴です。
竹ノ塚エリア： 現在、東武伊勢崎線（スカイツリーライン）の高架化と駅前再開発が佳境を迎えて
います。「開かずの踏切」が解消され、駅前に新しい商業施設が誕生することで、街のイメージが
劇的に向上しています。北千住に比べれば物件価格が抑えられており、将来のバリューアップ（資
産価値上昇）を狙った中期的な投資に適しています。
■葛飾区：立石・新小岩の変貌
葛飾区は古き良き下町のイメージがありますが、現在は「劇的な近代化」の真っ只中にあります。
京成立石エリア： 大規模な再開発により、駅前にタワーマンションや区役所機能の移転が予定さ
れています。これまでの「呑んべえの聖地」としての魅力に加え、クリーンな居住エリアとしての需
要が急増しています。周辺の木造賃貸アパートが建て替え時期を迎えており、新築・築浅への需
要が非常に強いエリアです。
新小岩エリア： JR 総武線快速の停車駅であり、東京駅まで約 13 分という圧倒的な利便性が武
器です。都心に勤務する単身者や共働き世帯からの支持が厚く、特に駅徒歩 10 分圏内の物件
は、空室が出てもすぐに埋まるほどの強さを持っています。
■江戸川区：安定の「都営新宿線」と「京成線」の二面性
江戸川区は、利用する路線によってターゲット層が明確に分かれます。
都営新宿線（船堀・一之江・瑞江）： 区画整理された美しい街並みが多く、ファミリー層に圧倒的な
人気を誇ります。一度入居すると数年〜10 年以上住み続けてくれるケースが多く、運営の安定性
は抜群です。
京成線沿線： 比較的家賃水準が抑えられているため、地元志向の入居者や高齢者、外国人労
働者など、幅広い層をターゲットにできます。物件価格も 23 区内では最安値圏であり、表面利回
りを重視したい投資家にとっての「穴場」が残されています。
4. 成功事例と失敗事例から学ぶ「真の利回り」
収益物件の検討において、最も危険なのが「表面利回り」という魔法の数字に惑わされることです。
【失敗事例】利回り 12％に飛びついた A 様
A 様は、ネットで見つけた江戸川区の築 40 年木造アパートを購入されました。表面利回りは 12％と破
格。しかし、購入直後に次のような問題が発生しました。
設備トラブル： 給排水管の老朽化による漏水が多発。修繕費が賃料収入の数ヶ月分を飲み込んだ。
入居者の質： 賃料を下げて満室にしていたため、滞納トラブルが頻発。
ハザードリスク： ゼロメートル地帯の 1 階住戸。大雨のたびに入居者から不安の声が上がり、定
着率が悪化。 結果として、管理費や修繕費を差し引いた「実質利回り」は 3％を切る形となってし
まいました。
【成功事例】利回り 6％を確実に回す B 様
一方、B 様は北千住からバス圏内の築 15 年アパートを購入されました。表面利回りは 6.5％と地味。しか
し、B 様は以下の点を重視しました。
管理状態： 前オーナーが細かく修繕履歴を残しており、当面大きな出費がないことを確認。
自転車環境： 駅から距離はあるものの、平坦な道で駐輪場が整備されている物件を選択。
リフォーム戦略： ターゲットを明確にし、内装に清潔感のあるアクセントクロスを採用。 結果、購入から 3 年経過しても空室期間は通算で 1 ヶ月未満。想定通りのキャッシュフローを生み出し続
けています。
5. ハウスドゥ足立綾瀬が提供する「現場主義」のサポート
収益物件選びで本当に大切なのは、「その物件が 10 年後、20 年後も家賃を稼ぎ続けてくれるか？」とい
う未来を予測する力です。
私たちは、単に物件を仲介するだけの不動産会社ではありません。
徹底した現地調査： 昼間だけでなく夜間の雰囲気や、近隣の嫌悪施設の有無まで確認します。
緻密な収支シミュレーション： 表面利回りではなく、固定資産税、管理費、空室率、大規模修繕費
用を見込んだ「ネット（実質）利回り」を提示します。
出口戦略の提示： 購入時から「将来いくらで売れるか」「どのような層が買うか」を想定した提案を
行います。
足立区・葛飾区・江戸川区は、まだまだ可能性に満ちたエリアです。しかし、そのポテンシャルを引き出す
には、地域の特性を知り尽くしたパートナーが必要です。
「収益物件を探しているが、どのエリアが良いか迷っている」 「今検討している物件の本当のリスクを知り
たい」 「将来に向けて、安定した資産形成を始めたい」
どのようなご相談でも構いません。ハウスドゥ足立綾瀬の赤羽まで、お気軽にお声がけください。地域密
着の強みを活かし、あなたの不動産投資を全力でバックアップいたします。
