【足立区・葛飾区】住宅ローン「借りられる額」と「返せる額」の決定的な違いとは？2025年最新版の資金計画術

「銀行の事前審査で5,000万円までOKが出たから、5,000万円の物件を探そう！」

もしあなたが今、そう考えているなら、少しだけ立ち止まってこの記事を読んでください!

足立区・葛飾区で不動産購入を検討されている多くの方が陥る最大の罠、それが「借りられる額」と「返せる額」の混同です。

2025年に入り、住宅ローン金利の動向や税制優遇のルールが大きく変化しています。特に23区内でも手の届きやすい価格帯が多い足立区・葛飾区エリアでは、この「資金計画のわずかなズレ」が、数年後の生活のゆとりを奪ってしまうケースが少なくありません。

今回は、足立区・葛飾区の不動産相場を熟知したプロの視点から、後悔しないための住宅ローン戦略を徹底解説します。

1. 銀行が教えない「借りられる額」と「返せる額」の真実

まず、根本的な違いを理解しましょう。

• 借りられる額： 銀行があなたの年収や勤務先、現在の借入状況を見て「この金額までなら貸してもいいですよ」と判断する、いわば「銀行の論理」による上限額です。
• 返せる額： あなたの毎月の手取り収入から、生活費、教育費、趣味、貯金、そして家の維持費を差し引いて、無理なく支払い続けられる「あなたの人生の論理」による適正額です。
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なぜこの2つには大きな差が出るのか？

銀行は「額面年収（税金や社会保険料を引く前の金額）」をベースに計算します。多くの銀行では返済比率を30%〜35%程度に設定していますが、実際の手取り額で計算すると、この返済比率は実質40%近くに跳ね上がることがあります。

「借りられる額」の限界までローンを組んでしまうと、毎月の給料のほとんどが住宅ローンに消え、外食も旅行もできない「住宅ローンを返すための人生」になってしまうのです。

2. 足立区・葛飾区の最新不動産相場と「予算」の考え方

足立区や葛飾区は、都心へのアクセスが良く、子育て環境も整っているため、非常に人気が高いエリアです。

• 足立区: 北千住周辺の利便性は圧倒的ですが、価格も高騰。一方で、竹ノ塚や舎人ライナー沿線などは、4,000万円台で広い新築一戸建てが見つかることもあります。
• 葛飾区: 亀有や金町などは再開発により街の価値が向上。新築マンションは6,000万円を超える物件も増えていますが、駅から少し離れると魅力的な中古物件が豊富です。
  
  

「23区内だから資産価値は落ちにくい、だから多少高くても大丈夫」という考え方は一見正解ですが、それは「払い続けられること」が大前提です。特に最近の物価高騰を考えると、家計のバッファ（余裕）は以前よりも重要になっています。

3. 【重要】物件価格以外にかかる「諸費用」を忘れていませんか？

「4,000万円の物件だから、4,000万円借りればいい」というのは大きな間違いです。不動産購入には、物件価格の約7〜10%（新築なら3〜5%）の「諸費用」が別途かかります。

ここで、足立区・葛飾区で4,000万円の中古物件を購入する場合の標準的な諸費用シミュレーションを見てみましょう。

【シミュレーション】物件価格4,000万円の場合の諸費用目安

このように、物件価格とは別に数百万円単位の現金が必要になります。これを諸費用ローンで賄うことも可能ですが、その分「返せる額」のハードルはさらに上がります。

4. 2026年最新！住宅ローン控除と「省エネ基準」の罠

2026年以降に家を買うなら、必ず知っておかなければならないのが「住宅ローン控除」のルール変更です。

2026年の住宅ローン控除は、「省エネ性能のない新築住宅」が完全に控除対象外になるなど、2025年以前よりもさらに条件が厳しくなる「大きな転換点」となります。

⚠️ 2026年の「3つの重要変更ポイント」

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1. 「省エネ基準」を満たさない新築は控除額0円

2024年以降に建築確認を受けた新築住宅で、「省エネ基準」を満たさない一般住宅は、住宅ローン控除を全く受けられなくなります。 足立区・葛飾区でローコスト住宅や小規模な工務店で建てる場合、その家が「省エネ基準適合住宅」以上の認定を受けているか必ず確認が必要です。

2. 借入限度額（控除対象の上限）の引き下げ

2025年までは「子育て世帯・若年夫婦」への優遇措置で上限が維持されていましたが、現時点のルールでは2026年入居分から上限額が段階的に下がる予定です。

【新築住宅の借入限度額（目安）】

• 長期優良住宅・低炭素住宅： 4,500万円 → 4,000万円へ
• ZEH水準省エネ住宅： 3,500万円 → 3,000万円へ
• 省エネ基準適合住宅： 3,000万円 → 2,500万円へ

※上限が下がるということは、それだけ「最大で戻ってくる税金」も減ることを意味します。

3. 中古住宅は「耐震基準」が必須

中古マンションや戸建ての場合、**1982年（昭和57年）以降に建築された「新耐震基準」**の物件であれば、基本的に控除（期間10年）を受けられます。 足立区・葛飾区の古い木造戸建てなどを検討する場合、1981年以前の物件は「耐震基準適合証明書」がないと控除対象外になるため注意が必要です。

足立区・葛飾区でマイホームを検討されている方にとって、この「2026年の壁」を知っておくことは予算計画を立てる上で必須です。

「毎月の返済が10万円だけど、ローン控除で実質9万円になるから大丈夫」と考えていたのに、いざ買ってみたら控除が受けられなかった……。そんな事態を避けるためにも、物件選びの段階から専門家によるチェックが必要です。

5. 失敗しないための「返せる額」算出3つのステップ

では、どうすれば「返せる額」を正しく導き出せるのでしょうか？

ステップ①：手取り月収の25%を上限にする

理想は、管理費や固定資産税を含めた住居費の総額が、手取り月収の25%以内に収まることです。

• 手取り30万円なら、住居費は月7.5万円。
• 手取り40万円なら、住居費は月10万円。

これなら、子供の教育費や老後の貯えを並行して進めることができます。

ステップ②：「ペアローン」は片方の収入だけで計算してみる

共働き夫婦でペアローンを組む場合、合算した年収で「借りられる額」は跳ね上がります。しかし、出産や育児、万が一の病気で片方の収入が減った時に、ローンが家計を壊してしまいます。

「一人の収入でも返せる額」をベースにし、もう一人の収入は「貯金や繰り上げ返済用」と割り切るのが、足立区・葛飾区で長く幸せに暮らすコツです。

ステップ③：エリア特性を活かした予算調整

足立区・葛飾区はバス便が非常に充実しています。

「駅から徒歩10分」にこだわって5,000万円のローンを組むよりも、「バス10分」で3,500万円の良質な物件を探し、浮いた1,500万円（月々約4〜5万円の返済減）を教育費や家族の思い出作りに回す。そんな選択ができるのが、このエリアの強みです。

6. まとめ：足立区・葛飾区で最高の家探しを

「家を買いたい」という願いは、家族を幸せにするためのものです。しかし、ローンの返済に追われて心に余裕がなくなってしまっては本末転倒です。

「借りられる額」という数字に惑わされず、まずはご自身のライフスタイルに合った「返せる額」をしっかりと見極めましょう。

弊社では、足立区・葛飾区の不動産情報はもちろん、FP（ファイナンシャルプランナー）視点での資金計画相談も承っております。

• 今の年収で、実際にいくらの家なら安心して住める？
• 狙っている物件は、2025年の住宅ローン控除の対象？
• 諸費用を抑えるための秘策は？

どんな些細な疑問でも構いません。まずは無料相談で、あなたの理想の暮らしを形にするお手伝いをさせてください。

 立区・葛飾区の住宅ローン・資金計画は、プロにご相談ください！

東京都足立区・葛飾区の不動産のことなら、ハウスドゥ足立綾瀬・物件時代にお任せください。お客様のご要望に寄り添ったご提案をさせていただきます。

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